Cómo lo hemos calculado
El precio de compra sale del valor tasado de la vivienda libre del Ministerio (segundo trimestre de 2026), multiplicado por 90 m². El alquiler, de la renta mediana por metro cuadrado del SERPAVI, la estadística oficial que elabora Hacienda con los datos declarados.
Rentabilidad bruta = alquiler de un año ÷ precio de compra
La neta estimada descuenta un 25 % de la renta por IBI, comunidad, seguro, derramas, mantenimiento y meses vacíos, que es una hipótesis prudente para una vivienda en alquiler estable.
Solo entran las 79 ciudades que tienen las dos estadísticas.
Qué tener en cuenta
La rentabilidad bruta no incluye los gastos de comprar: impuestos, notaría, registro y gestoría suman entre un 8 % y un 13 % del precio según la comunidad, y eso retrasa varios años la recuperación. Tampoco descuenta el IRPF sobre el alquiler ni los intereses de una hipoteca.
Son medias municipales: dentro de una ciudad hay barrios con rentabilidades muy distintas, y normalmente los mejores barrios rinden menos. Una rentabilidad alta suele venir acompañada de más riesgo de impago, más rotación o menos revalorización.
Y el dato ignora lo que para muchos propietarios es el grueso del retorno: la revalorización de la vivienda, que no se cobra hasta vender.
Preguntas frecuentes
¿Por qué las ciudades caras rentan menos?
Porque el precio de compra sube más deprisa que los alquileres. El alquiler está limitado por lo que la gente puede pagar con su sueldo, mientras que el precio de compra recoge además expectativas e inversión. Por eso Marbella renta un 2,5 % y Lleida, un 5,8 %.
¿Es buena una rentabilidad del 4 %?
Como referencia, sí es razonable para vivienda en alquiler estable, pero hay que compararla con alternativas sin trabajo ni riesgo de impago. Y conviene mirar la neta, no la bruta: los gastos se llevan en torno a un cuarto de la renta.
¿Qué falta en esta cuenta?
Tres cosas importantes: los gastos de compra (un 8-13 % más), el IRPF sobre el alquiler y la revalorización de la vivienda. Las dos primeras empeoran el resultado y la tercera lo mejora, pero solo el día que vendes.
Para periodistas
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Cuentas de Casa (2026), «Dónde renta más comprar un piso para alquilarlo», con el valor tasado del Ministerio y los alquileres del SERPAVI.
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Siguientes pasos
Fuentes: Ministerio de Vivienda, Estadística de Valor Tasado de la Vivienda Libre (segundo trimestre de 2026); Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler.. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Actualizado el