Datos clave
- Qué te pueden descontar de la fianza al salir: solo los desperfectos, nunca el desgaste normal de vivir Art. 1561 del Código Civil y art. 21 de la LAU
- Quién paga repintar el piso al terminar el alquiler: el propietario si has vivido más de tres o cuatro años, porque la pintura tiene esa vida útil Criterio de desgaste normal, Cuentas de Casa
- Cuánto cuesta pintar un piso de 80 m² antes de entregarlo: de 1.000 a 2.000 €, techos incluidos Precios de pintura de Cuentas de Casa, 2026
- Cuánto se ahorra arreglándolo uno mismo: entre un 30 % y un 40 % frente a que lo contrate el propietario y lo descuente Cuentas de Casa, 2026
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo se calcula
Todo se reduce a separar dos cosas que se parecen pero no son lo mismo.
- Desgaste normal: no se cobra. La pintura apagada, las marcas de los muebles, el suelo con brillo desigual o una junta amarillenta son consecuencia de vivir. El artículo 1561 del Código Civil lo excluye expresamente.
- Desperfectos: sí se cobran. Agujeros grandes, manchas que no salen, cristales rotos, puertas dañadas, quemaduras o daños de mascotas. Aquí respondes tú.
El caso de la pintura
Es donde más se discute. El criterio habitual es la vida útil: una pintura dura entre tres y cinco años, así que si has vivido más tiempo, repintar es mantenimiento del propietario. Si has estado menos y las paredes están como se esperaría, es discutible; y si están dañadas o pintaste de otro color sin permiso, te toca a ti.
Descuento = desperfectos + (pintura solo si el daño supera el desgaste normal)
Por qué suele convenir arreglarlo tú
Cuando el propietario contrata, lo hace sin buscar precio y descuenta el importe completo de tu fianza. Haciéndolo tú antes de entregar sueles pagar entre un 30 % y un 40 % menos por el mismo trabajo, y evitas la discusión.
Ejemplos resueltos
| Lo que encuentras al salir | ¿Lo pagas tú? | Precio habitual |
|---|---|---|
| Pintura apagada tras cuatro años | No: desgaste normal | 12,5-25 €/m² |
| Marcas de los muebles en la pared | No: desgaste normal | — |
| Agujeros de anclajes y estanterías | Sí | 60-180 € |
| Pared pintada de otro color sin permiso | Sí | 12,5-25 €/m² |
| Persiana rota por un golpe | Sí | 80-250 € |
| Encimera quemada o cortada | Sí | 250-800 € |
| Grifo que gotea por la cal | No: pequeña reparación de mantenimiento | 20-80 € |
| Olor a tabaco impregnado | Sí | 200-600 € |
Preguntas frecuentes
¿Estoy obligado a pintar antes de irme?
No, salvo que hayas dañado las paredes o las hayas pintado de otro color sin permiso. El contrato puede decir que lo entregues pintado, pero esa cláusula se discute con frecuencia: si el desgaste es normal, el gasto es del propietario.
¿Qué hago el día de la entrega?
Fotos y vídeo de todas las habitaciones con fecha, lectura de los contadores, y un documento firmado por las dos partes diciendo que se entregan las llaves ese día y en qué estado. Sin eso, la discusión es tu palabra contra la suya.
¿Y si no tengo fotos de cuando entré?
Entonces juega a tu favor el criterio general: se presume que recibiste la vivienda en buen estado, pero el propietario tiene que probar que el daño lo causaste tú y que no es desgaste. Cualquier foto antigua, aunque sea de una fiesta, puede servir de prueba.
¿Pueden descontarme la limpieza?
Solo si entregas el piso sucio más allá de lo razonable. Una limpieza normal es obligación tuya; una limpieza profesional de fin de contrato solo se descuenta si estaba pactada o si el estado lo justifica.
¿Cuándo tienen que devolverme la fianza?
En un mes desde la entrega de llaves. A partir de ahí devenga intereses y puedes reclamarla. Calcula lo que te deben y genera el texto de reclamación en devolución de la fianza.
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Fuentes: BOE, art. 1561 del Código Civil; BOE, arts. 21 y 36 de la LAU; precios de pintura de nuestra calculadora de pintar el piso y de reparaciones de quién paga cada avería. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Revisado por el equipo de Cuentas de Casa, con la normativa vigente de arrendamientos Actualizado el