Datos clave
- Quién paga las averías en un piso de alquiler: el propietario las reparaciones que mantienen la vivienda habitable y el inquilino las pequeñas reparaciones del uso diario Arts. 21.1 y 21.4 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
- Quién paga si la avería viene de un mal uso: el inquilino, aunque por su naturaleza fuera del propietario Art. 1563 del Código Civil
- Quién paga la derrama de la comunidad: siempre el propietario, que no puede repercutirla al inquilino aunque los gastos ordinarios sí puedan pactarse Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal
- Qué cuesta arreglar una caldera en 2026: de 130 a 600 € según la avería, y sustituirla entera de 1.700 a 4.200 € Cuentas de Casa, precios de reparación de 2026
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo se calcula
No es una cuenta, es una regla legal con tres niveles. La clave está en distinguir entre conservar la vivienda, mantenerla y estropearla.
- Conservación: del propietario. Todo lo necesario para que la casa siga siendo habitable, sin poder subir la renta por ello: caldera, instalación eléctrica, fontanería, ventanas que cierran (art. 21.1 LAU).
- Pequeñas reparaciones del uso diario: del inquilino. Lo que se gasta de usar la casa todos los días: juntas, bombillas, atascos, mantenimiento de la caldera (art. 21.4 LAU).
- Lo que se rompe por mal uso: de quien lo rompió. Aunque por su naturaleza fuera del propietario (art. 1563 del Código Civil).
- Lo común: de la comunidad. Bajantes, fachada, cubierta o ascensor. La derrama la paga el propietario, nunca el inquilino (Ley de Propiedad Horizontal).
Uso diario → inquilino · Habitabilidad → propietario · Mal uso → quien lo causó · Elementos comunes → comunidad
Hay una excepción práctica importante: si el propietario no arregla algo que le corresponde, el inquilino puede hacerlo y descontarlo de la renta, pero tiene que avisarlo antes por escrito. Sin ese aviso, el descuento puede considerarse impago.
Ejemplos resueltos
| Avería | Quién paga | Precio habitual | Base legal |
|---|---|---|---|
| Caldera averiada | Propietario | 130-600 € | art. 21.1 LAU |
| Revisión anual de la caldera | Inquilino | 80-130 € | art. 21.4 LAU |
| Grifo que gotea | Inquilino | 20-80 € | art. 21.4 LAU |
| Sustituir el grifo entero | Propietario | 90-250 € | art. 21.1 LAU |
| Atasco del fregadero o el inodoro | Inquilino | 70-150 € | art. 1563 CC |
| Atasco en la bajante del edificio | Comunidad | 200-400 € | Ley de Propiedad Horizontal |
| Humedades por una tubería del piso | Propietario | 200-900 € | art. 21.1 LAU |
| Humedades por fachada o cubierta | Comunidad | 300-3.000 € | Ley de Propiedad Horizontal |
| Electrodoméstico incluido en el contrato | Propietario | 150-700 € | art. 21.1 LAU |
| Cerradura forzada o llaves perdidas | Inquilino | 60-200 € | art. 1563 CC |
Preguntas frecuentes
¿Puede el contrato decir que lo pago yo todo?
No del todo. El artículo 21 de la LAU no es disponible en lo esencial: un contrato no puede cargar al inquilino las obras de conservación que hacen la vivienda habitable. Sí puede pactar quién asume el mantenimiento periódico, como la revisión de la caldera.
El casero no arregla nada, ¿qué hago?
Reclámalo por escrito con fecha, por correo electrónico o burofax, y da un plazo razonable. Si sigue sin hacerlo y es urgente, puedes arreglarlo y descontarlo de la renta, siempre avisando antes por escrito de que vas a hacerlo. Sin ese aviso previo te arriesgas a que lo traten como un impago.
¿Y si el piso se queda inhabitable mientras se arregla?
Si la obra dura más de veinte días y te impide usar parte de la vivienda, tienes derecho a que te rebajen la renta en proporción. Y si la reparación hace imposible vivir allí, puedes suspender el contrato o resolverlo sin penalización.
¿Quién paga la derrama de la comunidad?
Siempre el propietario. Las derramas son gastos de la propiedad y no se pueden repercutir al inquilino, aunque los gastos ordinarios de comunidad sí puedan pactarse a su cargo si está desglosado en el contrato.
¿Me pueden descontar la pintura de la fianza?
El desgaste normal de vivir no se puede cobrar. Sí se descuentan los desperfectos: manchas, agujeros, paredes dañadas o suciedad más allá de lo razonable. Conviene hacer fotos el día de entrada y el de salida.
Siguientes pasos
- Compartir piso: ¿cuánto paga cada uno?
- Seguro de hogar siendo inquilino: ¿lo necesito?
- ¿Cuánto me cuesta tener el piso vacío?
- Se va un compañero de piso: ¿qué hacemos?
- ¿Me compensa el seguro de impago del alquiler?
- ¿Alquiler de temporada o de vivienda habitual?
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Fuentes: BOE, Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (arts. 21 y 22); BOE, Código Civil (arts. 1561 y 1563); BOE, Ley de Propiedad Horizontal. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Revisado por el equipo de Cuentas de Casa, sobre el texto vigente de la LAU Actualizado el