Datos clave
- Lo que queda al vender hoy un piso de 70 m² en Madrid comprado por 200.000 € en 2010: unos 327.006 € (tras 30.508 € de IRPF y 2.041 € de plusvalía) Cálculo de Cuentas de Casa con el valor tasado de 2026 y el IRPF de 2026
- Lo que da ese piso alquilado al año, antes del IRPF: unos 8.380 € (2,6 % sobre lo que dejaría venderlo) SERPAVI (Ministerio de Vivienda) y gastos del propietario
- Años de alquiler para igualar lo que deja venderlo: 39 años Cálculo de Cuentas de Casa
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo lo calculamos
Nadie sabe si tu piso subirá o bajará, así que no lo adivinamos. Comparamos dos cifras de hoy. Si lo vendes: lo que vale, menos la plusvalía municipal, el IRPF de la ganancia, la inmobiliaria y la hipoteca que te quede, con nuestra calculadora de gastos de vender un piso. Si lo alquilas: el alquiler oficial de tu ciudad (SERPAVI) con un mes vacío al año, menos los gastos del propietario (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento, unos 2.400 € al año) y los intereses de la hipoteca, que seguirías pagando.
Esa rentabilidad es la que te da tu piso por no venderlo: compárala con lo que te darían otras formas de guardar ese dinero. A favor de alquilar juega que el piso puede revalorizarse; en contra, la gestión, el riesgo de impago y que el dinero queda inmovilizado.
Rentabilidad de alquilar frente a vender en grandes ciudades
Piso de 70 m² comprado por 150.000 € en 2012, sin hipoteca.
| Ciudad | Te quedan si lo vendes | Ganas al año si lo alquilas | Rentabilidad de alquilar |
|---|---|---|---|
| Madrid | 314.513 € | 8.380 € | 2,7 % |
| Barcelona | 273.689 € | 8.160 € | 3 % |
| València | 189.472 € | 3.870 € | 2 % |
| Sevilla | 173.018 € | 4.640 € | 2,7 % |
| Málaga | 206.622 € | 4.970 € | 2,4 % |
| Zaragoza | 147.580 € | 3.540 € | 2,4 % |
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, vender o alquilar un piso heredado o que no uso?
Depende de lo que te dé alquilarlo frente a lo que te quedaría vendiéndolo. En las grandes ciudades, alquilar suele rendir entre un 2 y un 5 % al año sobre ese dinero, antes del IRPF, a cambio de gestionar el alquiler y conservar el piso.
¿Cuánto pago de impuestos si vendo mi piso?
La plusvalía municipal y el IRPF sobre la ganancia, del 19 al 30 %. El IRPF no se paga si reinviertes en otra vivienda habitual o si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual.
¿Cuánto pago de IRPF si alquilo mi piso?
Tributa el rendimiento neto (alquiler menos gastos), pero si el inquilino vive en él de forma habitual se reduce entre el 50 y el 90 % según el caso (Ley 12/2023). Por eso la rentabilidad real después de impuestos suele quedar cerca de la que te damos.
¿Y si alquilo mi vivienda habitual y luego la vendo?
Al dejar de vivir en ella, a los tres años pierdes la exención del IRPF de mayores de 65 años o por reinversión. Conviene tenerlo en cuenta si piensas vender más adelante.
Siguientes pasos
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Fuentes: impuestos y gastos de la venta de nuestra calculadora de vender un piso (plusvalía, IRPF de 2026, Ley 5/2019); alquiler del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI) y valor tasado del Ministerio de Vivienda, como en nuestra calculadora de rentabilidad; tipo de la hipoteca de nuestro simulador; Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Cálculo orientativo, no es asesoramiento fiscal. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Actualizado el