Datos clave
- IRPF de la ganancia al vender una vivienda en 2026: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima Ley 35/2006 del IRPF y Ley 7/2024
- IRPF de una ganancia de 100.000 € al vender una vivienda: 21.880 € Cálculo de Cuentas de Casa con la escala del ahorro
- Tipo máximo de la plusvalía municipal: 30 % (coeficiente máximo de 20 años o más: 0,40) Real Decreto-ley 26/2021 y Real Decreto-ley 8/2023
- Lo que queda al vender por 280.000 € un piso comprado por 200.000 € en 2018 (con inmobiliaria, sin hipoteca): 254.534 € (impuestos y gastos: 9,1 % del precio) Cálculo de Cuentas de Casa
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Los dos impuestos de vender un piso
La plusvalía municipal grava la subida de valor del suelo y la cobra el ayuntamiento. Hay dos formas de calcularla y te aplican la más barata: la objetiva (el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que has tenido el piso) y la real (la ganancia por la parte del suelo en el valor catastral). El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %. Si vendes con pérdidas, no la pagas.
El IRPF grava la ganancia: lo que vendes menos lo que te costó, contando los gastos e impuestos de la compra, las reformas con factura y los gastos de la venta (inmobiliaria, plusvalía, certificado). Tributa en la base del ahorro: un 19 % hasta 6.000 €, un 21 % hasta 50.000 €, un 23 % hasta 200.000 €, un 27 % hasta 300.000 € y un 30 % por encima. No lo pagas si reinviertes todo en otra vivienda habitual en dos años, o si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual.
Qué más pagas al vender
La inmobiliaria cobra normalmente entre un 3 y un 5 % más IVA. El certificado energético, obligatorio, cuesta entre 60 y 250 €. Si tienes hipoteca, se cancela en la firma con el dinero de la venta; cancelarla en el registro cuesta unos 300-600 €, y el banco puede cobrarte una comisión por devolverla antes: en una hipoteca fija, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después; en una variable, hasta el 0,25 % los tres primeros años.
Lo que queda al vender según el precio
Piso comprado por 200.000 € en 2018, vivienda habitual, con inmobiliaria al 4 %, sin hipoteca y sin reinvertir.
| Precio de venta | Plusvalía municipal | IRPF | Te queda |
|---|---|---|---|
| 220.000 € | 2.400 € | 0 € | 206.802 € |
| 250.000 € | 2.736 € | 3.033 € | 231.981 € |
| 280.000 € | 2.736 € | 9.028 € | 254.534 € |
| 320.000 € | 2.736 € | 17.654 € | 283.972 € |
| 360.000 € | 2.736 € | 26.409 € | 313.281 € |
| 400.000 € | 2.736 € | 35.163 € | 342.591 € |
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al vender un piso?
Dos: la plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la venta, y el IRPF de la ganancia, que va en la declaración de la renta del año siguiente.
¿Cuánto se paga de IRPF al vender una vivienda?
Entre el 19 y el 30 % de la ganancia, por tramos: una ganancia de 100.000 € paga 21.880 €. La ganancia se calcula restando lo que te costó, con gastos y reformas, y los gastos de la venta.
¿Cómo no pagar IRPF al vender mi vivienda?
Reinvirtiendo todo lo obtenido en otra vivienda habitual en los dos años siguientes, o si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Desde 2021, si no hay ganancia no se paga la plusvalía municipal: tendrás que acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?
El vendedor, en una compraventa. Solo en herencias y donaciones la paga quien recibe la vivienda.
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Fuentes: plusvalía municipal, Real Decreto-ley 26/2021 y coeficientes máximos del Real Decreto-ley 8/2023; IRPF, Ley 35/2006 y escala del ahorro de la Ley 7/2024; comisiones por amortización anticipada, Ley 5/2019 de crédito inmobiliario. Resultado orientativo: no es asesoramiento fiscal. País Vasco y Navarra tienen su propio IRPF. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Actualizado el