Datos clave
- Coeficientes máximos de la plusvalía municipal en 2026: de 0,09 (12 a 15 años) a 0,40 (20 años o más); 3 años: 0,14; 10 años: 0,12 Artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023 (vigente tras la derogación del RDL 16/2025)
- Tipo de la plusvalía municipal en las grandes ciudades: Madrid 29 %, Barcelona 30 %, Sevilla 27 %, Zaragoza 25 % (máximo legal: 30 %) Ayuntamientos de Madrid y Barcelona; guías fiscales de 2026
- Bonificación de la plusvalía al heredar la vivienda habitual en Madrid: 95 % hasta 60.000 € de valor catastral del suelo; 85 % hasta 100.000 €; 70 % hasta 138.000 €; 40 % por encima Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid
- Plusvalía por heredar en Madrid una vivienda habitual con suelo de 35.000 € y 3 años: 71 € tras la bonificación del 95 % Ejemplo del Ayuntamiento de Madrid, reproducido por Cuentas de Casa
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
La plusvalía municipal (oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava lo que ha subido el valor del suelo, no el de la construcción. Desde 2021 hay dos formas de calcular la base, y pagas la más barata:
Método objetivo: el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda. Método real: la ganancia (lo que vale ahora menos lo que te costó) por la parte que el suelo representa en el valor catastral. Sobre la base se aplica el tipo del ayuntamiento, que no puede pasar del 30 %. Si no hubo ganancia, no se paga, aunque hay que declararlo aportando las escrituras.
Usamos los coeficientes del artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023, vigentes en 2026 porque la actualización aprobada a finales de 2025 fue derogada por el Congreso. Van de 0,09 (entre 12 y 15 años) a 0,40 (20 años o más). Algunas calculadoras de internet usan tablas antiguas y dan cifras más altas.
Herencias: bonificaciones de hasta el 95 %
Cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido, muchos ayuntamientos bonifican casi toda la plusvalía a la familia directa. En Madrid, el 95 % si el valor catastral del suelo no pasa de 60.000 €, el 85 % hasta 100.000 €, el 70 % hasta 138.000 € y el 40 % por encima, para cónyuge, hijos, padres o pareja inscrita, que deben mantener la vivienda cinco años. En Barcelona, el 95 %, sin venderla en los tres años siguientes. En otros municipios, consulta su ordenanza fiscal.
Lo que se paga según los años (venta en Madrid)
Suelo con valor catastral de 35.000 € y tipo del 29 %, método objetivo.
| Años | Coeficiente | Plusvalía |
|---|---|---|
| 1 | 0.15 | 1.522,50 € |
| 3 | 0.14 | 1.421,00 € |
| 5 | 0.18 | 1.827,00 € |
| 8 | 0.19 | 1.928,50 € |
| 10 | 0.12 | 1.218,00 € |
| 12 | 0.09 | 913,50 € |
| 15 | 0.09 | 913,50 € |
| 18 | 0.17 | 1.725,50 € |
| 20 | 0.4 | 4.060,00 € |
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una venta, el vendedor. En una herencia o una donación, quien recibe la vivienda. En una venta se puede pactar que la pague el comprador, pero ante el ayuntamiento sigue respondiendo el vendedor.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía?
30 días hábiles desde la escritura en una venta o donación. En una herencia, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de los 6 primeros meses.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Desde 2021, si demuestras con las escrituras que no hubo ganancia, no se paga. Pero hay que presentar la declaración igualmente.
¿Cuánto se paga de plusvalía por heredar un piso en Madrid?
Si era la vivienda habitual del fallecido y la heredan su cónyuge, sus hijos o sus padres, casi nada: con un suelo de 35.000 € y 3 años, el propio Ayuntamiento calcula 71 € tras la bonificación del 95 %.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro: aparece separado el valor del suelo y el de la construcción.
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Fuentes: coeficientes, artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023, vigentes tras la derogación del Real Decreto-ley 16/2025; métodos y exenciones, Real Decreto-ley 26/2021 y texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (arts. 104-110); Madrid, Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid; Barcelona, Institut Municipal d'Hisenda; tipos de Sevilla y Zaragoza, guías fiscales de 2026 coincidentes. Resultado orientativo: no es asesoramiento fiscal. País Vasco y Navarra tienen normativa foral. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Actualizado el