Datos clave
- Años a partir de los cuales compensa comprar un piso de 200.000 € en Madrid frente a pagar 900 € de alquiler: 4 años Cálculo de Cuentas de Casa con hipoteca al 3 % y revalorización del 2 %
- Ventaja de comprar ese piso a 10 años frente a alquilar e invertir la diferencia: 55.091 € de patrimonio Cálculo de Cuentas de Casa
- La misma ventaja a 10 años si la vivienda no se revaloriza: 13.482 € Cálculo de Cuentas de Casa
- Cuota mensual de una hipoteca de 160.000 € al 3 % a 30 años: 674,566 € Sistema de amortización francés
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo lo comparamos
Comparar la cuota de la hipoteca con el alquiler engaña, porque deja fuera casi todo: los impuestos y gastos de comprar, lo que gana la vivienda con los años, lo que sigues debiendo al banco y lo que ganaría tu dinero si no lo metieras en la casa. Por eso comparamos el patrimonio que tendrías al cabo de los años en cada caso.
Si compras, al empezar pagas la entrada, el impuesto de tu comunidad y los gastos de la compra, y cada mes, la cuota y los gastos de propietario (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento). Al final tienes la vivienda, menos lo que aún debes y lo que costaría venderla. Si alquilas, inviertes el dinero que habrías puesto en la compra y, los meses en que alquilar te sale más barato, la diferencia. Si en algún momento el alquiler supera lo que pagarías comprando, es el comprador quien invierte esa diferencia.
Qué hace que compense comprar
Los años. Los impuestos y gastos de la compra, en torno al 7-12 % del precio, se pagan de golpe y hay que recuperarlos: si te vas a mudar pronto, alquilar sale mejor casi siempre. La relación entre precio y alquiler. Si el precio del piso equivale a más de 20-25 años de alquiler, comprar tarda más en compensar. La revalorización. Si la vivienda no sube, la ventaja de comprar se reduce mucho; si sube más que la inflación, crece. El tipo de interés y lo que harías con tu dinero: una hipoteca cara o una buena inversión alternativa favorecen alquilar.
Qué no tiene en cuenta
No incluimos los impuestos sobre las ganancias (de la inversión o de la venta de la casa), las deducciones autonómicas ni las derramas extraordinarias. Tampoco lo que no se mide en euros: la estabilidad de tener casa propia o la flexibilidad de poder mudarte. Los supuestos son editables: pruébalos para ver de qué depende tu respuesta.
A partir de cuántos años compensa comprar
Piso de segunda mano en Madrid con hipoteca del 80 % al 3 % y los supuestos por defecto, según el alquiler de un piso parecido.
| Alquiler de un piso parecido | Relación precio-alquiler | Compensa comprar a partir de | Ventaja de comprar a 10 años |
|---|---|---|---|
| 600 € | 27,8 | 8 años | 9.679 € |
| 700 € | 23,8 | 6 años | 24.816 € |
| 800 € | 20,8 | 5 años | 39.953 € |
| 900 € | 18,5 | 4 años | 55.091 € |
| 1.000 € | 16,7 | 4 años | 70.228 € |
| 1.200 € | 13,9 | 3 años | 100.503 € |
Preguntas frecuentes
¿Es mejor comprar o alquilar en 2026?
Depende de cuántos años te vas a quedar y de la relación entre el precio y el alquiler. Con los tipos actuales y una revalorización moderada, comprar suele compensar a partir de 4 a 6 años. Si te vas a mudar antes, alquilar sale mejor.
¿Si la cuota de la hipoteca es menor que el alquiler, compensa comprar?
No necesariamente. A la cuota hay que sumarle los gastos de propietario y, sobre todo, el dinero que pones al comprar (entrada, impuestos y gastos), que deja de rendirte. Por eso la comparación justa es de patrimonio, no de cuotas.
¿Qué es la relación precio-alquiler?
Los años de alquiler que equivalen al precio del piso: precio ÷ alquiler anual. Por debajo de 15-18 años, comprar suele salir bien; por encima de 25, el alquiler es relativamente barato y comprar tarda más en compensar.
¿Qué pasa si los precios de la vivienda bajan?
La ventaja de comprar se reduce o desaparece. En el resultado te mostramos qué pasaría si la vivienda no se revaloriza nada, para que veas cuánto depende tu respuesta de ello.
¿Y si invierto el dinero en lugar de comprar?
Cuanto más rinda tu inversión, más favorable es alquilar. Por defecto usamos lo que paga un depósito (2,5 %); en el resultado verás también qué pasaría con un 5 %, más propio de fondos, con más riesgo.
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Fuentes: euríbor y política monetaria, Banco de España y BCE (tipo de depósito del 2,50 % desde el 16 de septiembre de 2026); ofertas de hipotecas fijas, comparadores de septiembre de 2026; subida del alquiler, INE (IRAV); impuestos y gastos de compra, los de nuestra calculadora de la entrada; gastos de propietario, estimaciones de 2026 (IBI medio de unos 500 € según el Catastro). Resultado orientativo, no es asesoramiento financiero. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Actualizado el