Datos clave
- Qué impuesto paga quien dona un piso: la ganancia patrimonial en el IRPF: 35.680 € en un piso comprado por 90.000 € que hoy vale 250.000 € Art. 33 y escala del ahorro de la Ley 35/2006 del IRPF
- Por qué heredar sale más barato que donar: porque la ganancia patrimonial del fallecido está exenta, mientras que en la donación tributa del 19 % al 30 % Ley 35/2006 del IRPF
- Cuándo no se paga esa ganancia al donar: si el donante tiene más de 65 años y dona su vivienda habitual, o si el piso vale menos de lo que costó Art. 33.4 de la Ley 35/2006 del IRPF
- Comunidades que no bonifican las donaciones a hijos: Cataluña, Asturias, Galicia y Navarra, donde la factura de donaciones sí es alta Normativa autonómica de donaciones, 2026
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo se calcula
Donar un piso tiene tres impuestos, y el orden de importancia sorprende a casi todo el mundo.
- Impuesto de donaciones, que paga el hijo. Se calcula por la escala estatal sobre lo que recibe cada uno y luego se aplica la bonificación de su comunidad: muchas lo dejan casi en cero entre padres e hijos, pero Cataluña, Asturias, Galicia y Navarra no bonifican, y ahí la factura es seria.
- Plusvalía municipal, que en las donaciones paga quien recibe, no quien da. Depende del municipio y del suelo.
- Ganancia patrimonial en el IRPF del donante. Aquí está la clave: para Hacienda, donar es como vender. El padre tributa por la diferencia entre lo que le costó el piso y lo que vale al donarlo, al 19-30 %. En una herencia, esa misma ganancia está exenta.
Coste de donar = donaciones + plusvalía + IRPF del donante + notaría y registro
¿Entonces nunca compensa donar?
En impuestos, casi nunca. Compensa cuando hay otras razones: que los hijos lo necesiten ya, evitar conflictos futuros, o cuando el piso se ha revalorizado poco, que es cuando la ganancia patrimonial casi desaparece. Si la vivienda es la habitual del donante y tiene más de 65 años, la ganancia queda exenta, y entonces la cuenta cambia por completo.
Ejemplos resueltos
| Se compró por | Comunidad | IRPF del donante | Donar | Heredar |
|---|---|---|---|---|
| 90.000 € | Madrid | 35.680 € | 41.737 € | 6.057 € |
| 150.000 € | Madrid | 21.080 € | 27.137 € | 6.057 € |
| 240.000 € | Madrid | 1.980 € | 8.132 € | 6.152 € |
| 90.000 € | Cataluña | 35.680 € | 74.578 € | 38.898 € |
| 90.000 € | Asturias | 35.680 € | 74.578 € | 38.898 € |
| Más de lo que vale hoy | Cualquiera | 0 € | Casi igual que heredar | — |
Preguntas frecuentes
¿Por qué paga impuestos el que regala el piso?
Porque para Hacienda donar equivale a transmitir: se compara lo que costó el inmueble con lo que vale al donarlo y la diferencia tributa como ganancia patrimonial, igual que si se hubiera vendido. Es el motivo principal por el que donar suele salir más caro que heredar.
¿Hay algún caso en que no se pague esa ganancia?
Sí. Si el donante tiene más de 65 años y dona su vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta. También si el piso vale hoy menos de lo que costó, porque entonces no hay ganancia. En esos casos la comparación cambia por completo.
¿Puedo donar solo la nuda propiedad y quedarme viviendo?
Es lo más habitual: se dona la nuda propiedad y el donante conserva el usufructo, así que sigue viviendo o alquilando. La base del impuesto es menor, porque se valora solo la nuda propiedad, y al fallecer el usufructo se extingue sin tributar de nuevo.
¿Afecta a la legítima de los demás hijos?
Sí. Lo donado se suma a la herencia al calcular las legítimas, así que si un hijo recibe más de lo que le corresponde, al repartir habrá que compensarlo. Conviene dejarlo claro en la escritura para evitar discusiones después.
¿Y si dono dinero en vez del piso?
Cambia mucho: el dinero no genera ganancia patrimonial para quien dona, porque no se revaloriza. Solo tributa el impuesto de donaciones del que recibe, que en la mayoría de comunidades está bonificado si se hace ante notario y se justifica el origen.
Siguientes pasos
- ¿Cuánto pago por heredar un piso?
- ¿Cuántos metros tiene mi piso?
- ¿Es rentable comprar un piso para alquilarlo?
- ¿Me conviene vender mi piso o alquilarlo?
- Si vendo mi piso, ¿cuánto piso me compro en otra ciudad?
- ¿Cuánto cuesta construir una casa?
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Fuentes: BOE, art. 33 y escala del ahorro de la Ley 35/2006 del IRPF; BOE, Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y normativa autonómica de 2026; herencia comparada en nuestra calculadora de heredar un piso. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Revisado por el equipo de Cuentas de Casa, con la fiscalidad vigente en 2026 Actualizado el