Datos clave
- Intereses de una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,9 %: 99.686 € (cuota de 832,46 €) Cálculo de Cuentas de Casa, sistema francés; tipo fijo típico de septiembre de 2026
- Años en que se paga más interés que capital: los 6 primeros Cálculo de Cuentas de Casa
- Ahorro amortizando 3.000 € al año: 33.312 € reduciendo plazo y 20.752 € reduciendo cuota Cálculo de Cuentas de Casa
- Comisión máxima por amortizar una hipoteca fija: 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después Ley 5/2019, artículo 23
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo lo calculamos
Las hipotecas en España se pagan casi siempre con cuota constante (sistema francés): cada mes pagas lo mismo, pero al principio casi todo son intereses y al final casi todo es capital. Calculamos la hipoteca mes a mes y sumamos los intereses de todos los meses, con la misma fórmula que nuestro simulador de hipoteca.
Por qué al principio casi todo son intereses
En una hipoteca de cuota fija, lo que no cambia es lo que pagas cada mes, pero sí cambia su reparto. Los intereses se calculan sobre el capital que queda vivo, que al principio es casi todo, así que durante los primeros años la mayor parte de la cuota se va en intereses y muy poco en amortizar.
Con los años el capital pendiente baja, los intereses bajan con él y cada vez se amortiza más. Por eso el mismo esfuerzo rinde muy distinto según el año en que estés, y por eso amortizar pronto tiene mucho más efecto que hacerlo al final.
El dato que conviene mirar antes de firmar
No es el tipo de interés, es el total de intereses que vas a pagar. Dos ofertas con tipos parecidos pero plazos distintos pueden llevarse decenas de miles de euros de diferencia, porque alargar el plazo baja la cuota pero sube mucho el total. La cuota dice si puedes pagarla; el total dice cuánto cuesta.
¿Amortizar reduciendo cuota o plazo?
Si adelantas dinero al banco, puedes elegir entre pagar menos cada mes (reducir cuota) o terminar antes (reducir plazo). Reducir plazo ahorra más intereses, porque el capital baja más deprisa; reducir cuota te da más desahogo cada mes. Conviene amortizar pronto: al principio es cuando más intereses se pagan.
Amortizar puede tener comisión. Por ley (Ley 5/2019), en hipotecas fijas es como máximo del 2 % de lo que adelantas los 10 primeros años y del 1,5 % después; en variables, del 0,25 % los 3 primeros años o del 0,15 % los 5 primeros, según el contrato, y después ninguna.
Intereses según el importe
Hipoteca a 30 años al 2,9 % fijo.
| Hipoteca | Cuota | Intereses | A 20 años |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 416 € | 49.843 € | 31.905 € |
| 150.000 € | 624 € | 74.764 € | 47.858 € |
| 200.000 € | 832 € | 99.686 € | 63.810 € |
| 250.000 € | 1.041 € | 124.607 € | 79.763 € |
| 300.000 € | 1.249 € | 149.528 € | 95.716 € |
| 400.000 € | 1.665 € | 199.371 € | 127.621 € |
Preguntas frecuentes
¿Cuántos intereses pago por una hipoteca de 200.000 €?
A 30 años al 2,9 % fijo, unos 99.700 €: devuelves unos 299.700 € en total. A 20 años, unos 63.800 €, con una cuota de 1.099 € en lugar de 832 €.
¿Qué es mejor, amortizar cuota o plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses: con 3.000 € al año en una hipoteca de 200.000 € a 30 años, 33.312 € frente a 20.752 € reduciendo cuota. Reducir cuota compensa si necesitas pagar menos cada mes.
¿Por qué al principio pago casi todo intereses?
Porque los intereses se calculan sobre lo que debes, y al principio debes casi todo. En una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,9 %, el primer año pagas unos 5.700 € de intereses y solo 4.200 € de piso.
¿Tiene comisión amortizar la hipoteca?
Puede tenerla, con un máximo legal: en fija, el 2 % de lo que adelantas los 10 primeros años y el 1,5 % después; en variable, el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros, según el contrato. Revisa tu escritura.
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Fuentes: tipo de interés de referencia de nuestro simulador de hipoteca (ofertas de septiembre de 2026 en Rankia, HelpMyCash, Finect y Gibobs); Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, artículo 23 (BOE). Cálculo orientativo. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Actualizado el