Datos clave
- Cuánto se ahorra bajando un punto el interés de la hipoteca: 60 € al mes y 14.493 € en 20 años con 120.000 € pendientes Cálculo de Cuentas de Casa
- Comisión máxima por pasar la hipoteca de variable a fijo: el 0,05 % del capital pendiente los tres primeros años y nada después, con carácter retroactivo Art. 23 de la Ley 5/2019 y reforma de 2025
- Comisión máxima si tu hipoteca es a tipo fijo: el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % a partir del undécimo Art. 23 de la Ley 5/2019
- Impuestos al subrogar la hipoteca: ninguno: la subrogación está exenta de Actos Jurídicos Documentados, que costaría del 0,5 % al 1,5 % Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo se calcula
Subrogar es cambiar de banco manteniendo la misma hipoteca: no se cancela ni se firma una nueva, solo cambia el acreedor. Por eso sale barato.
- La cuota nueva. Con lo que te queda por pagar, los años que restan y el interés que te ofrecen, por el sistema francés.
- Lo que te cuesta cambiarte. Solo la comisión de tu banco actual, y la tasación si no la asume el banco nuevo. Notaría, registro y gestoría las paga el banco que te acoge.
- En cuántos meses lo recuperas. El coste dividido entre lo que bajas de cuota.
Las comisiones que te pueden cobrar
| Tu hipoteca actual | Cuándo | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable, pasando a fijo o mixto | Primeros 3 años | 0,05 % |
| Variable, pasando a fijo o mixto | A partir del año 4 | Nada |
| Variable, siguiendo en variable | Primeros 3 años | 0,25 % |
| Variable, siguiendo en variable | Años 3 a 5 | 0,15 % |
| Fija | Primeros 10 años | 2 % |
| Fija | A partir del año 11 | 1,5 % |
Meses para recuperarlo = (comisión + tasación) ÷ lo que bajas de cuota
Dos cosas que conviene saber. La primera: el límite del 0,05 % para pasar de variable a fijo es retroactivo, así que se aplica aunque tu escritura diga otra cosa. La segunda: la subrogación está exenta de Actos Jurídicos Documentados, un impuesto que en una hipoteca nueva costaría entre el 0,5 % y el 1,5 % del capital según la comunidad.
Ejemplos resueltos
| Pendiente | Cuota antes | Cuota después | Ahorro al mes | Ahorro total |
|---|---|---|---|---|
| 80.000 € | 468 € | 428 € | 40 € | 9.662 € |
| 100.000 € | 585 € | 535 € | 50 € | 12.077 € |
| 120.000 € | 702 € | 642 € | 60 € | 14.493 € |
| 150.000 € | 878 € | 803 € | 75 € | 18.116 € |
| 200.000 € | 1.170 € | 1.071 € | 99 € | 24.155 € |
| 250.000 € | 1.463 € | 1.338 € | 124 € | 30.194 € |
Preguntas frecuentes
¿Mi banco puede impedirme irme?
No, pero tiene derecho a igualar la oferta. Cuando el banco nuevo se lo comunica, el tuyo dispone de quince días para hacer una contraoferta que iguale o mejore las condiciones. Si la hace y decides quedarte, no pagas nada.
¿Es mejor subrogar o cancelar y firmar una nueva?
Casi siempre subrogar, porque está exenta de Actos Jurídicos Documentados y el banco nuevo asume notaría, registro y gestoría. Cancelar y firmar otra solo compensa si además quieres cambiar el plazo, ampliar capital o quitar a un titular.
¿Puedo cambiar también el plazo?
En una subrogación pura no: solo cambia el banco y las condiciones de interés. Para tocar el plazo o el capital hay que hacer una novación con tu banco o cancelar y firmar una nueva hipoteca.
¿Me van a obligar a contratar seguros?
No pueden obligarte, pero sí ofrecerte un interés mejor si contratas nómina, seguros o alarma. Cuenta ese coste antes de decidir: un seguro de vida de 400 € al año se come buena parte del ahorro de la cuota.
¿Cuánto tarda el proceso?
Entre uno y dos meses: estudio del banco nuevo, tasación, comunicación a tu banco actual, sus quince días para igualar y la firma ante notario. Durante ese tiempo sigues pagando tu cuota de siempre.
Siguientes pasos
- ¿Cuánto le pagas al banco con tu hipoteca?
- ¿Amortizo hipoteca o invierto el dinero?
- ¿Cuánto ahorrarías mejorando tu hipoteca?
- ¿Cuánto pagaré de hipoteca al mes?
- ¿Me compensa pasar mi hipoteca de variable a fija?
- ¿Cuánto cuesta el certificado energético?
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Fuentes: BOE, art. 23 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; BOE, Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (exención de AJD); cuota calculada con el sistema francés, igual que en nuestro simulador de hipoteca. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Revisado por el equipo de Cuentas de Casa, con la normativa hipotecaria vigente Actualizado el