Datos clave
- Qué rentabilidad hay que sacar para ganarle a amortizar: con una hipoteca al 3,2 %, un 3,41 % neto todos los años Cálculo de Cuentas de Casa con la escala del ahorro de 2026
- Por qué amortizar rinde más de lo que parece: el ahorro de intereses no tributa, mientras que las ganancias de una inversión pagan del 19 % al 30 % Escala del ahorro del IRPF, Ley 35/2006
- Cuánto se ahorra amortizando 20.000 € de una hipoteca al 3,2 %: 15.235 € de intereses, acortando el plazo 52 meses Cuentas de Casa
- Deducción por amortizar vivienda comprada antes de 2013: el 15 % de lo aportado en el año, con el tope de 9.040 €: hasta 1.356 € anuales Régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo se calcula
La comparación justa no es «tipo de hipoteca contra rentabilidad esperada», porque una cosa tributa y la otra no.
Lo que ganas amortizando
- Los intereses que dejas de pagar desde hoy hasta el final. Es una rentabilidad segura y exenta: el dinero que no pagas al banco no tributa.
- Menos la comisión, si te corresponde: en variable, hasta el 0,25 % los tres primeros años o el 0,15 % los cinco primeros, y nada después. En fija, el 2 % los diez primeros años.
- Más la deducción, si compraste antes de 2013: el 15 % de lo aportado en el año, con el tope de 9.040 € entre cuotas y amortizaciones. Son hasta 1.356 € anuales.
Lo que ganas invirtiendo
- El interés compuesto de tu aportación durante los años que le queden a la hipoteca.
- Menos el IRPF del ahorro, que va del 19 % al 30 % según la ganancia. Ese es el peaje que casi nadie descuenta al comparar.
Rentabilidad necesaria = la que, ya pagados los impuestos, iguala lo que te ahorras amortizando
Acortar plazo o bajar cuota
Acortar el plazo ahorra bastante más intereses, porque eliminas los últimos años, que son los que más interés acumulan en proporción. Bajar la cuota ahorra menos, pero te da aire cada mes. Con la misma aportación, la diferencia entre una opción y otra suele ser de varios miles de euros.
Ejemplos resueltos
| Interés de tu hipoteca | Necesitas rentar | ¿Es fácil de conseguir? |
|---|---|---|
| 1,0 % | 1,2 % | Sí: hasta un depósito le gana |
| 1,9 % | 2,2 % | Sí, con renta fija o letras |
| 2,5 % | 2,8 % | Razonable, con algo de riesgo |
| 3,2 % | 3,4 % | Ya hay que asumir riesgo real |
| 4,0 % | 4,3 % | Difícil sin bolsa a largo plazo |
| 5,0 % | 5,4 % | Muy difícil de garantizar |
Preguntas frecuentes
¿Por qué amortizar equivale a una inversión sin impuestos?
Porque el dinero que dejas de pagar en intereses no es una ganancia: es un gasto que te ahorras. Hacienda no grava lo que no pagas. Una inversión que rente lo mismo sí tributa, así que en neto rinde menos.
¿Y el fondo de emergencia?
Antes de amortizar conviene tener entre tres y seis meses de gastos guardados. El dinero que metes en la hipoteca no se puede recuperar: para volver a tenerlo tendrías que pedir otro préstamo, seguramente más caro.
¿Me pueden cobrar por amortizar?
Solo si está en tu escritura y con los límites de la ley: 0,25 % los tres primeros años o 0,15 % los cinco primeros en variable, y 2 % los diez primeros años en fija. Además, la comisión nunca puede superar la pérdida real del banco.
¿Puedo hacer las dos cosas?
Es lo más habitual y suele ser lo más sensato: amortizar una parte para bajar la deuda y dormir tranquilo, e invertir el resto a largo plazo. No hace falta elegir todo o nada.
¿Y si en vez de amortizar cambio de banco?
Suele ser lo primero que hay que mirar: bajar un punto el interés puede ahorrarte más que amortizar veinte mil euros. Compruébalo en ¿me cambio de banco la hipoteca?.
Siguientes pasos
- ¿Me cambio de banco la hipoteca?
- ¿Cuánto le pagas al banco con tu hipoteca?
- ¿Cuánto ahorrarías mejorando tu hipoteca?
- ¿Cuánto pagaré de hipoteca al mes?
- ¿Me compensa pasar mi hipoteca de variable a fija?
- ¿Cuánto necesito ganar para vivir en otra ciudad?
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Fuentes: BOE, escala del ahorro del IRPF (19-30 %) y deducción por inversión en vivienda habitual; BOE, art. 23 de la Ley 5/2019 sobre comisiones de amortización anticipada; cuota calculada como en nuestro simulador de hipoteca. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Revisado por el equipo de Cuentas de Casa, con la fiscalidad vigente en 2026 Actualizado el