Datos clave
- Rentabilidad de un piso de 70 m² alquilado en Madrid: 3,1 % bruta y 2,1 % neta al año Cálculo de Cuentas de Casa con SERPAVI (datos de 2024) y el valor tasado de 2026, Ministerio de Vivienda
- La ciudad más rentable de las 83 analizadas: L'Hospitalet de Llobregat: 3,2 % neta Mismo cálculo para todas: 70 m², un mes vacío, 2.400 € de gastos
- La menos rentable: Lugo: 1,2 % neta Ministerio de Vivienda
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo lo calculamos
La rentabilidad bruta es el alquiler de un año dividido entre el precio del piso. La neta descuenta lo que se come el camino: los meses que el piso está vacío, los gastos del propietario (IBI, comunidad, seguro y mantenimiento, unos 2.400 € al año) y los impuestos y gastos de la compra (el impuesto de transmisiones de tu comunidad, del 6 al 10 %, más notaría, registro, gestoría y tasación).
Si no pones tus datos, usamos el alquiler mediano por metro de la ciudad que publica el Ministerio de Vivienda con lo declarado a Hacienda (SERPAVI, datos de 2024), y el valor tasado por metro de 2026. Son datos oficiales, pero conservadores: incluyen contratos antiguos con rentas más bajas que las de hoy, así que la rentabilidad de un contrato nuevo suele ser algo mayor. Los portales, con precios de anuncio, dan cifras más altas. Para comparar ciudades entre sí, en cambio, valen: todas se miden igual.
No incluimos el IRPF (el alquiler de vivienda tiene una reducción del 50 al 90 % según el caso) ni la hipoteca: si compras con préstamo, la rentabilidad sobre tu dinero cambia.
Rentabilidad en las grandes ciudades
Piso de 70 m² en la media de su ciudad, un mes vacío al año y 2.400 € de gastos.
| Ciudad | Precio | Alquiler al mes | Bruta | Neta |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 378.000 € | 980 € | 3,1 % | 2,1 % |
| Barcelona | 322.000 € | 960 € | 3,6 % | 2,3 % |
| València | 207.000 € | 570 € | 3,3 % | 1,7 % |
| Sevilla | 185.000 € | 640 € | 4,2 % | 2,3 % |
| Málaga | 230.000 € | 670 € | 3,5 % | 2 % |
| Zaragoza | 156.000 € | 540 € | 4,2 % | 2,1 % |
| Bilbao | 247.000 € | 810 € | 3,9 % | 2,5 % |
| Palma | 265.000 € | 690 € | 3,1 % | 1,8 % |
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad da alquilar un piso en Madrid?
Con los alquileres declarados a Hacienda y el precio de tasación oficial, un piso de 70 m² da un 3,1 % bruto y un 2,1 % neto al año, y tarda unos 48 años en pagarse con el alquiler. Con un alquiler de contrato nuevo, más alto, la rentabilidad sube.
¿Cuál es una buena rentabilidad para un piso de alquiler?
No hay una cifra oficial, pero cuanto más alta, antes recuperas lo invertido. Compárala con lo que te daría ese dinero sin riesgo (depósitos o letras del Tesoro) y ten en cuenta los meses vacíos, los impagos y las reparaciones.
¿Qué ciudades son más rentables para alquilar?
Con datos oficiales, las que tienen el alquiler alto para lo que cuesta comprar: L'Hospitalet de Llobregat, Ceuta, Melilla, Barakaldo y Santa Coloma de Gramenet encabezan la lista. Las capitales caras, como Madrid, quedan en la mitad.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta solo compara el alquiler con el precio. La neta descuenta los meses vacíos, los gastos del propietario y los impuestos de la compra: es la que te dice lo que ganas de verdad.
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Fuentes: Ministerio de Vivienda, SERPAVI 2026 (datos de 2024); Ministerio de Vivienda, Estadística de Valor Tasado (segundo trimestre de 2026); impuestos de compra de nuestra calculadora de entrada. Cálculo orientativo, no es asesoramiento de inversión. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Actualizado el