Datos clave
- Cuándo se puede cambiar el precio de un alquiler: solo al terminar las prórrogas: 5 años, 7 si el casero es empresa, más 3 de prórroga tácita Arts. 9 y 10 de la LAU tras la Ley 12/2023
- Qué pasa en zona tensionada con un contrato nuevo: la renta no puede superar la del contrato anterior actualizada, y si es gran tenedor manda el índice de referencia Art. 17 de la LAU tras la Ley 12/2023
- Cuánto se puede subir durante la prórroga: solo la actualización pactada, con el tope del índice: un 2,47 % con el último dato Índice de Referencia para la Actualización de los Alquileres, INE
- Cuánto cuesta cambiar de inquilino: un mes vacío equivale a una subida de 75 € durante un año: mantener al bueno suele salir más rentable Cuentas de Casa, 2026
Cifras revisadas el . Son las mismas que usa la calculadora.
Cómo se calcula
La clave está en entender que un contrato de alquiler de vivienda dura mucho más de lo que pone en el papel.
- Prórroga obligatoria: cinco años, o siete si el propietario es una empresa. Aunque el contrato diga «un año», el inquilino puede quedarse hasta ese tope y tú no puedes negarte, salvo que necesites la vivienda para ti o un familiar y estuviera previsto. La renta solo se actualiza con el índice.
- Prórroga tácita: tres años más. Si nadie avisa con antelación al final del quinto año, el contrato sigue prorrogándose de año en año hasta tres. Tampoco se puede cambiar el precio.
- Contrato nuevo: a partir de ahí. Terminadas las prórrogas, puedes pactar la renta libremente con un inquilino nuevo.
- Salvo en zona tensionada, donde la renta del contrato nuevo no puede superar la anterior actualizada, y si eres gran tenedor tienes que ceñirte al índice de referencia.
Renta máxima = renta actual × (1 + índice de actualización), salvo contrato nuevo fuera de zona tensionada
La otra mitad de la decisión
Aunque puedas subir, hay que mirar el coste de cambiar de inquilino: cada mes vacío son 30 días sin ingresar. Si subes 50 € y el piso tarda un mes en alquilarse, tardas año y medio en recuperar ese hueco. Un inquilino bueno que paga puntual vale más que una subida pequeña.
Ejemplos resueltos
| Años de contrato | Situación | Renta máxima | ¿Puedes elegir precio? |
|---|---|---|---|
| 1 a 4 años | Prórroga obligatoria | 922 € | No: solo la actualización |
| 5 años, casero particular | Termina la obligatoria, entra la tácita | 922 € | No |
| 5 a 7 años, casero empresa | Sigue en prórroga obligatoria | 922 € | No |
| Más de 8 años | Contrato nuevo | Precio de mercado | Sí, si no hay zona tensionada |
| Más de 8 años en zona tensionada | Contrato nuevo topado | 922 € | No: la anterior actualizada |
| Gran tenedor en zona tensionada | Manda el índice de referencia | Según el índice | No |
Preguntas frecuentes
Mi contrato es de un año, ¿no se acaba al año?
No para el inquilino. Se prorroga obligatoriamente hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica. El inquilino puede irse avisando con 30 días, pero el propietario no puede recuperar la vivienda antes de ese plazo salvo en los casos previstos por la ley.
¿Puedo no renovar y alquilarlo a otro más caro?
Solo cuando hayan terminado las prórrogas. Antes, negarse a renovar sin una causa legal es una forma de incumplimiento y el inquilino puede reclamar. Y si el piso está en zona tensionada, ni siquiera con un inquilino nuevo puedes superar el límite.
¿Qué es un gran tenedor?
Con carácter general, quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o cinco si la comunidad autónoma lo ha reducido en zona tensionada. Los límites de renta son más estrictos para ellos.
¿Y si quiero subirla porque he hecho obras?
Las obras de mejora permiten elevar la renta una vez terminadas las prórrogas o pactarlo por acuerdo, con el límite legal y sin que pueda suponer un incremento superior al que marca la ley. No sirve para saltarse los topes durante la prórroga obligatoria.
¿Cuánto puedo actualizarla cada año?
Eso es otra cosa distinta y lo calculas en cuánto me pueden subir el alquiler este año: depende de la fecha del contrato y del índice publicado.
Siguientes pasos
- ¿Me renta más alquilar por habitaciones?
- Esta avería, ¿la paga el casero o el inquilino?
- Se va un compañero de piso: ¿qué hacemos?
- Seguro de hogar siendo inquilino: ¿lo necesito?
- ¿Me compensa el seguro de impago del alquiler?
- ¿Alquiler de temporada o de vivienda habitual?
Pon esta calculadora en tu web (gratis o con tu marca)
Copia este código y pégalo en tu página. Es gratis: la calculadora aparece con la marca de Cuentas de Casa y un enlace a esta página, y los contactos que genere llegan a nosotros.
El código gratuito es para blogs, medios y webs personales. Si eres una empresa del sector y la quieres en tu web, necesitas licencia.
¿Eres una empresa y la quieres con tu marca, sin nuestro logo y con los contactos a tu correo? Eso es la versión para empresas.
Fuentes: BOE, arts. 9, 10, 17 y 18 de la LAU tras la Ley 12/2023; índice de actualización del INE; precio de mercado orientativo en nuestra calculadora de cuánto puedo pedir de alquiler. Cómo hacemos las calculadoras.
Elaborado por el equipo de Cuentas de Casa Revisado por el equipo de Cuentas de Casa, con la LAU vigente Actualizado el